住房产品迭代是房地产市场止跌回稳的关键支撑
澎湃新闻记者 李晶昀 AI创意
2024年末的政治局会议和中央经济工作会议，进一步释放了“稳住楼市”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的积极信号。展望2025年，政策有望渐进式持续加力，形成政策叠加效应，夯实房地产市场止跌回稳的基础。住房产品迭代对于房地产市场止跌回稳起着关键支撑作用，“好房子”也是构建房地产发展新模式的具体载体，其底层逻辑是通过基础性制度变革推动房地产供给侧要素相对价格回归合理区间，重构各主体的激励、行为及互动模式，共同助推住房产品力上台阶，从而迈向新条件下的新均衡。
一、房地产市场：磨底中出现回暖信号
在“517新政”和“926新政”两轮大的政策助推下，居民购房信心持续修复，核心城市市场活跃度明显提升，新房市场呈现初步回稳态势，二手房成交回暖。2025年政策有望“持续用力”，前期政策效果大概率得到巩固和加强，预计2025年全国房地产市场销售同比降幅有望显著收窄，房价延续边际改善态势。
1、新房市场出现积极变化
2024年，全国新房市场呈现出积极变化，新建商品房销售面积和销售额累计同比降幅持续缩小。据国家统计局统计，2024年全国新建商品房销售面积虽然较2023年下滑12.9%，但与2024年1-11月相比，降幅缩小1.4个百分点，降幅收窄趋势已连续保持了7个月；全国商品房销售额同比减少17.1%，但与2024年1-11月相比，降幅收窄2.1个百分点，并且自2024年4月以来，销售额累计同比降幅已连续8个月收窄（见图1）。2024年四季度房地产政策继续优化落地，2024年年末中央经济工作会议定调积极，房地产市场“阶段性止跌”效果较为明显。
图1 2024年新建商品房销售面积与销售额月度累计增速情况。数据来源：国家统计局
从一线城市来看，受益于新政红包。值得关注的是，上海与深圳受前期利好新政影响较大，然而2024年12月其相关数据均出现环比下降的情况。由此可以看出，新政利好效应正呈现出递减趋势，随着短期有购房意愿的存量客户持续释放，成交增长也显露出疲软态势。
从全国范围来看，由于部分城市优质改善项目的入市，2024年百城新建住宅价格月度环比展现出结构性的积极变化。据中国房地产指数系统百城价格指数的统计，2024年12月，百城新建住宅平均价格达到了16654元/平方米，环比、同比分别上涨0.37%和2.68%（见图2）。
图2 2024年百城新建住宅月度均价及同比、环比变动趋势。数据来源：wind
磨底中曙光初现，住房产品力提升功莫大焉。尤其是第四代住宅在多个核心一二线城市逐步落地，基本成为区域销量王者，引流二手房改善客群重新回流至新房市场。第四代住宅作为“好房子”的一种阶段性代表，折射出房地产市场向高品质、个性化发展的必然趋势，为房地产市场带来新的增长点。
2、二手房成交量回暖
二手房市场在“517新政”后保持较高活跃度，在“9.26新政”后成交端显著回暖，2024年全年成交量创下多年以来新高。据麟评居住大数据研究院监测，14个重点城市二手住宅成交在2024年12月达148946套，环比和同比分别上涨12.6%和59.2%，创下2024年月度成交新高。从2024年1月至12月的累计数据来看，14个重点城市二手住宅共成交1298593套，相较于2023年同期增长9.0%。从一线城市表现来看，2024年12月北京、上海、深圳3个一线城市成交量单月环比、同比均上升。2024年1-12月，北京、上海和深圳的二手房累计成交量均赶超2023年同期，累计同比增速分别为12.6%、30.0%和72.7%。可见，一线城市二手房在累计成交方面，同比增长的趋势更为明显。
与此同时，随着预期逐步改善，2024年下半年以来二手房挂牌量持续回落。据麟评居住大数据研究院监测，14个重点城市的二手住宅挂牌量在2024年12月为194万套，环比和同比分别下降1.2%和20.1%。结合去化周期来看，2024年12月重点城市的二手房去化周期为16.3个月，较年初接近27个月的高点已有较明显下降。
70个大中城市二手住宅价格环比、同比降幅收窄。据国家统计局最新公布的统计结果，2024年12月份，在70个大中城市中，二手住宅价格环比平均下降0.31%,同比平均下降8.11%，降幅较上月分别收窄0.04和0.43个百分点。
图3 2023年12月-2024年12月70大中城市二手住宅价格同环比价格指数算术平均变化趋势。数据来源：wind
二、上游土地市场：整体低迷中点状回暖
2024年四季度，房地产市场回暖传导至土地市场，部分热点城市优质地块热度攀升，民企开始入场拿地，溢价率开始提升，土地市场呈点状回暖。但2024年典型房企投资规模大幅收缩，此前积累的大量土地储备带来的压力日益增大，手上货值难以转化为现金流，导致土地市场流动性匮乏。
展望2025年，有效盘活存量闲置土地成为土地市场复苏的着力点。
1、供应规模仍处于历史低位
供地规模持续呈现同比下降的态势。克而瑞的统计数据表明，2024年11月份，土地供应面积达到3.7亿平方米，相较于上月增长117.0%，而与2023年同期相比下降17.0%；与此同时，全国300个城市的经营性土地成交量为1.6亿平方米，较上月环比增加53.0%，而同比仍下降10.0%（见图4）。
2024年11月，土地市场的溢价率呈现环比上升的态势，而流拍率则维持在年内较低水平。市场热度方面，当月平均溢价率为5.2%，相较于上月提高1.8个百分点（见图5）；土地流拍率为9.5%，虽然比上月上升1.4个百分点，但整体仍处于较低水平。量少质优特点凸显，稀缺土地叠加第四代住宅带动热度上升。由于上海、北京、成都等热点城市的带动，土地市场呈现出点状回暖的趋势。
央企、国企及地方国资依旧充当着拿地的主力军角色，而民营企业拿地的信心仍然偏弱，仅在重点深耕区域进行土地储备的补充。中指数据显示，2024年1-11月，22城住宅用地中，央企、国企、地方国资拿地金额合计占比达77%，央国企占比达47%。
图4 2023年11月至2024年11月全国经营性用地的月度成交情况。注：本图数据包括纯住宅、商住和商办用地。数据来源：克而瑞
图5 2023年11月-2024年11月重点城市月度平均溢价率走势。数据来源：克而瑞
2、土地出让收入延续负增长态势
财政部公布的数据表明，截至2024年11月，国有土地使用权出让收入3.2626万亿元，相较于2023年同期下降22.4%。这一情况导致实现年初设定的预算收入目标面临较大挑战。可对比的数据是，2021年前10个月土地出让收入就接近6万亿元。土地出让收入入库具有时滞，由于当前土地市场整体延续低迷态势，因此未来一段时间土地财政仍有下行压力。
三、展望与启示：渐行渐近渐清晰的“好房子”
房地产市场磨底三年以来，止跌回稳是人心所向，既需要政策的持续加力，也需要时间与耐心。2024年11月18日，国务院总理李强参观调研中国建筑科技展时强调，“好不好”已经成为当前我国住房发展的主要矛盾。2025年政府工作报告指出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
好房子是房地产发展新模式的关键词，其底层逻辑是通过基础性制度变革推动房地产供给侧要素相对价格回归合理区间，重构各主体的激励与行为，共同助推住房产品力升级，从而实现增量住房产品迭代。与此同时，也需要从全局视角审视存量的房与地的收储问题，加快推进头部出险房企债务重组实现和谐地去杠杆化，不失时机地推动公摊改革。
1、房大为美：用增量“大房子”引领住房产品迭代
在住房需求高度分化的态势下，对于拥有住房的老市民而言，好房子意味着“买好房”；对于支付能力有限的新市民而言，重要的还是“好买房”，满足其基本体面的居住需求。我们认为，当前及未来的一个时期，享受到改革开放红利和住房市场化红利的老市民“买好房”是住房产品迭代的新引擎。对于他们而言，好房子首先是大房子，大房子能够被鲜明地感知，从而显著激发支付意愿。这要求容积率往下走，在居住形态的跃迁中实现居住舒适度往上走。
2、存量的房与地：从全局视角更好地统筹推进“收储”
存量的房与地，关系到供求关系及其预期，也关系到房企流动性危机的化解，是当前政策的焦点之一。
第一，收购好区位的资产具有更强的风向标效应，“四两拨千斤”的撬动作用更大，建议应先易后难，优先收购较为优质的房产，其中二手房收购要与购买新房挂钩，根本目的还是促进新房市场趋稳，然后根据实际情况渐进式扩围，把闲置土地也纳入收购范围。
第二，不妨由中央政府直接入场，成立具有公共机构性质的全国性专业收储主体，如“中储房”“中储地”，由总部进行垂直管理，既可以有效克服地方收储财力不足且容易滋生道德风险的问题，又有利于全国各区域的协调推进。
第三，在收储价格确定后，还应明确宣布收储机构未来的转售价不会低于收储价，使得收储价成为市场之锚，切实起到兜底作用，作为预期管理组合拳的一部分。
第四，收储后的房产，进行必要的用途调整有利于市场止跌回稳。调整方式包括但不限于：一是可将收储资产转为租赁住房或者长租公寓，明确短期内（3-5年）不出售，助推租购并举；二是可将部分适合的收储资产转为养老、康养公寓，并完善周边的必要配套，应对中国“长寿时代”的到来。
第五，建议把收储问题与当前中央政府关注并着力推动的新一轮财税改革、新型城镇化、统一大市场等问题结合起来，或者至少铺好“接口”，从全局视角更好地统筹解决这一难题。
3、和谐地去杠杆化：加快推进头部出险房企债务重组
合理的损失分摊是和谐地去杠杆化的关键。如果对损失分摊久久难以形成共识，各利益相关主体无法实现从上行期的“赚钱思维”向“共担损失思维”的转变，去杠杆化过程就会越痛苦，各方的损失就会越大。尤其是高杠杆和高息债务对出险房企债务重组的腾挪空间造成了严重制约。拖延的时长越久，可供房企调整债务的空间就越小，处理债务重组的困难程度也就越高。加强地方政府、金融机构、房企、上下游企业之间的沟通协调，引导各方在风险共担、及时止损的原则下尽快达成债务重组方案。例如，促使恒大等处于困境的头部房企尽快完成债务重组工作，以此向社会各界传递“利空出尽”这一信号。
4、危中有机：磨底阶段是取消“公摊”的好时机
房地产调整期，是推进相关改革的好时机。“公摊”直接影响到房价中“水分”多寡和居民购房的获得感。取消“公摊”并改为按实用面积计价，可以提升名义房价，进而改善消费者的价格认知和预期。虽然取消“公摊”不会影响房屋的实际建造成本，但通过调整计价方式，名义房价的提高有望改变市场参与者的激励与行为。对于部分购房者而言，价格上涨可能会推动他们加快决策。这种心理效应或许能够在短期内激活需求，缓解因市场低迷导致的观望情绪。在房地产市场调整、筑底时期取消“公摊”制度，可为市场注入一定的增长动力。
[王美华系国研科技集团国研网助理研究员，王瑞民（通讯作者）系经济学博士，国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员。本文首发于《中国房地产金融》2025年第1期，转载时有改动，仅代表作者个人观点，与所供职单位无关。]
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