2025，房价会见底吗？
头图由豆包生成，提示词：正在建设楼房
不知不觉，国内房价的下行趋势已经持续了三年，而房地产市场疲弱对整体经济造成的影响大家有目共睹。
房价今年会见底吗？今后国内的房子是否值得投资？这依然是大众所关心的话题。
笔者一年前在秦圈撰文《房价何时见底？》《房子何时值得买？》分别就这两个大家关心的问题，作出明确的解答。
这一年来，国内各大城市房价也如以上两篇文章中的预判——继续步步走低（如下图）。
现在，大众更关心的是：2025 年各方面的宏观条件会有哪些进一步的变化？这些变化会导致房价下跌的趋势逆转吗？
我们来一起探讨。
宏观基本面对房价的影响是正反各半
对国内房价构成支持的因素为以下几点：
1、经济增长：官宣预期中国经济保持稳定增长，从信心上支撑房价走稳。
2、城镇化进程：随着城镇化的持续推进，更多人口向城市集中，尤其是特大城市和经济核心区域的需求可能增加。
3、政策支持：对房地产有利的政策，例如继续放宽购房条件、进一步降低贷款利率、购房可以入户口等等，可能会陆续出来，刺激购房需求。
也有不少因素会让国内房价继续承压：
1、投资需求减弱：长期以来，中国房地产市场被国人视为最重要的投资渠道；但这三年来房价的下行已经彻底改变了国内居民过去对房价 " 只涨不跌 " 的预期；于是，过去推动房价持续上涨多年的投资需求一夜之间消失了。
2、人口增长和结构变化：随着人口老龄化趋势的持续，城镇的年轻一代从老一辈那里能继承到不少房产，而人口增长不再，则对住房的真实需求也不可能上升了。
3、高债务水平：不少地方政府和房地产企业负债较重，也已经出现流动性问题或违约风险，它们对继续推动房价心有余而力不足；而居民们普遍在过去十年间的房价高位陆续贷款买房、买多套房，如今房价跌了几年，有些房子的现价往往低于房贷的总额，于是房子成为妥妥的 " 负资产 "，各方都亟待化解债务，再无力为房地产来加杠杆了。
从性价比角度买房也非最佳选择
当然，追求高品质的生活是每一个人应有的梦想，而住上好的房子是高品质生活的一部分。
那么是买房？还是租房？
我认为这是见仁见智的决定。如果认为必须买房，以为买房才能有家，那么我会再提醒必须量力而行：国际上通行的标准是让房贷的每月供款加上水电煤等住房相关费用不要超过家庭收入的32%。只有负担合理，才能保证生活质量。
其实，一向精明的上海 " 丈母娘们 " 早已与时俱进，已经悄悄地把对女婿 " 必须有房 " 的刚性要求删去，而改成了 " 不能有超额房贷 " 的减分项。
而我则认为，租房又为何不能有家呢？有了家里人，到哪里都是家。
如果直接从性价比考虑，逻辑很简单——算算账看：买房划得来？还是租房划得来？
以我自己为例，在魔都上海，我们家刚看中了陆家嘴某核心小区的一套江景房，但面对数以千万计的房价，我确实负担不起。于是，与房东谈好了把房子租下来，租金还好、能负担。我也替房东算了一下，按现在这套房子的现价计算，他从我这里收到的租金回报率为 1% 左右。
最终交易达成，我们住上了自己买不起的舒适江景房，而房东保有了房子升值的梦想。双方皆大欢喜。
就我自己而言，我更愿意把有限的自有资金买入并长期持有优质上市公司的股票，每年稳定分红的收益率就有 4%～5%，股息收益足够交房租了，而且没有负债，生活更轻松。
租房与买房哪个性价比更高？其实一目了然！
大家会说，买股票后股价会跌！其实房价也会跌的。事实上，过去这三年国内房价下调的幅度不小，而 A 股的一篮子优质、高股息的上市公司股价，依然相对坚挺。
而且，买房通常是需要贷款加杠杆的，以 25% 的首付看，房价若下行 25%，房东就成了 " 负资产一族 "。前车之鉴，足可以让我们今后的投资决定更理性了吧。
那么，未来房价走向何方？
根据以上两点的分析，我个人认为国内房价在 2025 年总体将会继续过去三年来的趋势继续寻底。而核心城市因为有人口净流入的支撑而有望开始走稳。
那么，何时国内房价真能逆转？
我认为，股市是宏观经济的领先指标，而宏观经济是房价走势的领先指标。
宏观经济基本面的改善会率先反映在股票市场的走势上，大家对经济有信心了，股市自然会涨；而宏观经济改善了，居民对收入的提升有期待了，自然就会更愿意贷款买房，从而拉动房价回升。
对房地产投资人而言，租金回报率才是真正的 " 锚 "，与股票一样，房地产的短期价格走势由投资人的情绪以及资金的流向决定，长期而言其真正投资房产的价值在于稳定的租金回报。
而衡量房子是否值得投资的最重要指标，正是租金回报率。我们可以参照一下我们东方邻居的经验：
日本 1990 年代初楼市泡沫破灭时，东京核心区公寓租金回报率低至 2% 左右；之后房价持续多年下跌，而租金回报率则不断上升，到 2009 年时租金回报率超过 5%，而彼时日元利率为零。恰恰是这个时候房价见底了。
既然我们很难期待房价今后再如过去一样上涨，那还有人买房吗？
其实，在我们这样的一个有十多亿人的大市场中，改善的需求会是未来的主流。
对于希望自己拥有一套喜欢的住房的居民而言，如果买房不至于负担过高的债务而影响生活质量，那么自住的房子只要买得起随时可买。房贷如果可以轻松还得起，安居就不需焦虑了。也不需要管房价今后涨跌。因为无论房价是涨还是跌，都不影响房子本身的使用价值。
从投资角度，如果能找到核心城市中地段够好、价格合理、租金回报高的房子，那出手买房投资也不失为有效的资产配置策略。
如果暂时找不到，也没有什么大不了的，那就耐心等待好了。日子该怎么过就怎么过，太阳每天照样会从东方升起。
/// END ///
No.6166 原创首发文章｜作者 黄凡
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